昨天,国家统计局发布了1-12月全国房地产开发与销售情况数据,同时发布的还有GDP与居民收入统计数据,上周,央行已经发布了2020年金融数据。2020年过去,很多都在发总结,我们迟迟没有发文,就是因为在等统计局的数据。
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金融货币部分
根据央行数据,12月末,广义货币(M2)余额218.68万亿元,同比增长10.1%,增速比上月末低0.6个百分点,比上年同期高1.4个百分点;狭义货币(M1)余额62.56万亿元,同比增长8.6%,增速比上月末低1.4个百分点,比上年同期高4.2个百分点;
值得注意的是,M1增速比上月有较大幅度的下降,对此,会有较为宽松的货币政策拐点是否已到的疑问。对此,央行副行长陈雨露在新闻发布会上如此阐述:
2021年,稳健的货币政策会更加灵活精准、合理适度,继续保持对经济恢复必要的支持力度。人民银行会坚持稳字当头,不急转弯,根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征,灵活把握货币政策的力度、节奏和重点,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。
根据央行的表态,与中央经济工作会议上货币政策的阐述是一致的,即“不急转弯”,结合全球其他主流国家极为宽松的货币政策,个人认为,M2与经济潜在增速相匹配,那么今年基本也会维持在10左右,M1很快拐头向下的可能性不大,保守一点可能会在目前位置运行,如果疫情反复,需要加大对经济的扶持力度,则不排除有可能站到M2之上。
如果M1按照保守的情形运行,那就是与2013年时相近,M1维持相对不低的位置,但始终没有穿越M2继续向上,但是代表房地产销售增速的蓝色曲线由负转正后,却并不会停滞不前,而是仍然惯性增长,形成了一波小的高峰。而在结构性行情中,城市的基本面决定了各自市场的情形,与2020年一样,有涨有跌,表现不一,不会是与09年16年一样的全国性上涨。
2013年的楼市特征是结构性行情,即四个一线城市为主的上涨为主,其他城市的情形与09年、10年的上涨情况有关,像杭州之前涨幅过大,2011年时房价一度超过京沪,严重透支了基本面,因此2011年至2015持续阴跌,2013年几乎没什么反应。正是这一波上涨,一线城市彻底拉开了与其他城市的房价水平。
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房地产数据
2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速比1—11月份提高0.2个百分点,比上年回落2.9个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比1—11月份提高0.2个百分点,比上年回落6.3个百分点。
2020年,商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%,增速比1—11月份提高1.3个百分点,上年为下降0.1%。2020年销售面积取得了正增长,超出了年初多数研究机构的预期,这或许与特殊时期下货币政策有关。
商品房销售额173613亿元,增长8.7%,增速比1—11月份提高1.5个百分点,比上年提高2.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%。可以看出,销售额增速远高于销售面积增速,尤其是住宅增速达到了两位数,定性来看,那就是整体房价是上涨了。
在全国数据中,不同地区的楼市销售面积与限售额都有明显分化,东部地区明显好于全国水平,而东北地区甚至双双负增长:
有朋友可能会问,既然你一直认为未来的房地产市场会持续分化,那为什么还要分析全国数据呢?因为全国数据代表了整体市场环境,分化的含义是,在同样的整体环境中,因不同城市基本面的差异,而表现出不同的走势。各城市基本面的差异,涉及人口变化、资金流动、财政收入结构、土地供应、一二手房年度成交情况等多方面因素。
这些因素的数据还没有完全整理完毕,尤其是各地财政预决算还没有公布,经济统计公报也还没披露,因此,下一部分只对一二手房成交及土地供应做分析,待所有数据都公布以后,在以后的文章中,会对各典型城市的基本面再作全面的分析,从而对不同城市2021年的楼市情况作进一步的分析预判。
03
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几个典型城市一二手房成交情况
本文与以往月度数据不同,以往只看二手房成交情况,因为二手房代表了“楼市的温度”,本文还会涉及新建商品房的销售,以及土地供应情况,这是因为,一手房销售与土地供应,关系到“楼市的供需”。
杭州:2020年二手房成交10.3万套,是仅次于2016、2017年的第三高,其中全年有6个月成交上万套。
二手房市场的热度,同样体现在了一路走低的新房中签率上,以下是位于滨江的御宾府今年几次开盘的中签率,杭州新房摇号难度可见一斑。
其实,也不用抱怨中签率太低,我多次说过,按照2020年二手房的成交量和市场热度,如果新房还是与以前一样,没有限价,可能房价已经有了一波相当可观的涨幅了。现在价格是没法涨,但是市场的影响并没有消失,体现在了低中签率上而已。2021年,杭州楼市应该会延续,
因此,任何时候研究了解市场都是有意义的,踏准市场的节奏仍然很重要,试想一下,要么接受已经大幅上涨的房价呢,要么接受屡摇不中的概率,甘蔗没有两头甜。
2020年杭州新建商品房成交15.2万套,住宅用地土地出让金为2100亿,规划建筑面积为1593万平米,粗略按照100平米每套估算,住宅新增供应约为15万套,可见,虽然销售量很高,但供应量也很充足,杭州从总量上看供需矛盾不大,高端改善型住宅有结构性矛盾。
北京:2020年二手房成交16.6万套,其中12月更是超过了2万套,创近年新高。从图中可见,北京的成交量已经明显高于前两年,北京的买入时机,我也多次文中提醒了,在深圳、上海相继成交量上升,二手房价格经过一轮上涨之后,市场轮动之下,北京的成交已然活跃了起来,量在价先,北京的上涨也不会缺席。北京的基本面仍然优质,是全国唯二的超级城市,这是市场轮动的逻辑。
北京2020年成交了4.9万套新房,为近5年新高,土地供应方面,宅地出让金1737亿,住宅用地规划建筑面积为602.8万平米,月6万套住宅供应,也基本与往年供应相匹配。
上海:2020年上海楼市非常热,先是学区房带动,之后是进入普涨行情,尤其下半年,月成交额逐步突破新高,12月达到了3.9万套,全年二手房成交了29.4万套。据上海媒体,上海目前二手房挂牌量仅约4万套,按照下半年的成交量,也就一个多月即可消化完毕,因此,上海房东目前惜售严重,据说现在已经不是买哪套房子价格合适的问题,能够找到肯收定金的房东已是不易。2021年,上海楼市热度估计还会持续一段时间,如果过热,也许会出台更加严格的调控措施。
2020年,上海新房成交7.9万套,2019年土地供应的宅地规划建筑面积约为610万平米,2020年上海加大了土地供应,土地出让金全国第一,规划建筑面积约为900万平米,较2019年有50%的增加,或许可以缓解一下供需矛盾。
深圳:在2020年楼市上涨中,深圳又是带头大哥,为什么总是深圳呢?原因就是深圳的供需矛盾太突出了,根据2019年深圳统计公报,常住人口1343.8万,新增人口41.2万,户籍人口494.78万,也就是说户籍人口仅占常住人口的37%!
我国的户籍政策大体接近,除了京沪以外,基本是有房子就可以落户,那么深圳近900万无户籍人口中,可以认为相当大的比重是没有自己的房子的,深圳的住房问题非常突出。因此深圳楼市的神经最为敏感,这是每次楼市起来,都是从深圳开始的原因,详细分析放在以后。
深圳全年成交二手房9.5万套,这是7月份出台严厉调控政策,月成交大幅降低的情况下的数据,由于深圳情况太过于特殊,我预计接下来二手房成交量还会逐渐恢复,不太可能因为调控就一蹶不振。
从年度数据来看,即使在严厉调控政策下,也几乎创下了5年来新高,由于深圳的楼市在2015年率先启动,因此2016年时成交量已经不是高点,这一点也要注意。
2020年,深圳新房成交4.5万套,为近5年来的新高。2020年,土地出让约800亿,宅地规划建筑面积537万平米,较前几年也有较大幅的的增加。
广州:2020年,广州的楼市也很活跃,全年二手房成交13万套,进入下半年后,成交量稳定在1.4万套左右。从近几年来看,
从近几年来看,也超过了前两年,但与2016、2017年还有不小的差距。
新建住宅方面,全年成交超过了10万套,超过了过去三年水平,月度成交量更是连续增加:
南京:2020年二手房成交11.6万套,明显高于前两年,
新房成交8.6万套,创过去四年来的新高,2020年宅地规划建筑面积1727万平米,供应量相对新房成交量来说比较大,是这几个城市中供应最为充分的,未来2年上涨动力应该没有那么大。
04
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GDP、居民收入与房价
根据统计局数据,2020年,我国全年经济增长2.3%,国内生产总值达到了101.6万亿元人民币,历史上首次突破100万亿。按照目前测算的年平均汇率折算,2020年我国国内生产总值达到14.7万亿美元左右,稳居世界第二,占世界经济的比重预计达到17%左右。2020年,人均国内生产总值连续两年超过1万美元。
受疫情影响,我国今年2.3%的增速是主流经济体中唯一取得正增长的国家,这个速度显然不是我国经济的潜在增速,第4季度,单季度增速6.5%,更能代表我国经济的潜在增长速度。因此,虽然增速逐步下降,高层也认为我国从高速增长阶段进入高质量发展阶段,根据日韩经验,高增长阶段结束后,我国经济仍将在五至十年内维持中速增长,这一点应该抱有信心。
2020年,全国居民人均可支配收入32189元,比上年名义增长4.7%。其中,城镇居民人均可支配收入43834元,增长(以下如无特别说明,均为同比名义增速)3.5%。
2010年城镇居民人均可支配收入为19109元,2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍。扣除价格因素后,2011年—2020年全国居民人均可支配收入年均实际增长7.2%,十年累计实际增长100.8%,即全国居民人均可支配收入比2010年增加了一倍。居民收入增长与经济增长基本同步,下面我们看一下GDP、居民可支配收入及新建商品房价格三者增速的复合曲线,虽然短时间内房价可能上涨远高于收入,但长周期观察,房价增速也基本与收入、经济增长相匹配,
基于对我国社会经济发展阶段的认识,我们仍然看好国家发展潜力,GDP仍将保持中速发展,收入,房价,也基本会保持相近的增长速度,在未来五至十年内,房地产投资或许不是收益率很高的领域,但仍然是最具有确定性的选择。由于我国不断的房地产调控,实际上,在城镇化率达到70%之前,不必过度担忧房价泡沫的问题。
虽然发展中也会遇到各种各样的问题,比如普遍认为的房价过高问题,但是相比几十年前,对于居民而言,财富增长了当然是好事,对于国家来说,担心房价过度上涨,主要是担心债务快速膨胀而不可持续,实际上,我国居民债务水平只有60%,横向比较,并不高。再就是会带来房地产吸附了过量的资源,影响其他产业的发展,而财富增长过程中,居民内部也会会扩大财富差距,进而影响社会的活力与竞争力。实际上房地产供应还是房价,长期看还是大体与经济发展相匹配的。
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