昨天，国家统计局发布了1-12月全国房地产开发与销售情况数据，同时发布的还有GDP与居民收入统计数据，上周，央行已经发布了2020年金融数据。2020年过去，很多都在发总结，我们迟迟没有发文，就是因为在等统计局的数据。

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金融货币部分

根据央行数据，12月末，广义货币(M2)余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年同期高1.4个百分点;狭义货币(M1)余额62.56万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末低1.4个百分点，比上年同期高4.2个百分点;

值得注意的是，M1增速比上月有较大幅度的下降，对此，会有较为宽松的货币政策拐点是否已到的疑问。对此，央行副行长陈雨露在新闻发布会上如此阐述：

2021年，稳健的货币政策会更加灵活精准、合理适度，继续保持对经济恢复必要的支持力度。人民银行会坚持稳字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。

根据央行的表态，与中央经济工作会议上货币政策的阐述是一致的，即“不急转弯”，结合全球其他主流国家极为宽松的货币政策，个人认为，M2与经济潜在增速相匹配，那么今年基本也会维持在10左右，M1很快拐头向下的可能性不大，保守一点可能会在目前位置运行，如果疫情反复，需要加大对经济的扶持力度，则不排除有可能站到M2之上。

如果M1按照保守的情形运行，那就是与2013年时相近，M1维持相对不低的位置，但始终没有穿越M2继续向上，但是代表房地产销售增速的蓝色曲线由负转正后，却并不会停滞不前，而是仍然惯性增长，形成了一波小的高峰。而在结构性行情中，城市的基本面决定了各自市场的情形，与2020年一样，有涨有跌，表现不一，不会是与09年16年一样的全国性上涨。

2013年的楼市特征是结构性行情，即四个一线城市为主的上涨为主，其他城市的情形与09年、10年的上涨情况有关，像杭州之前涨幅过大，2011年时房价一度超过京沪，严重透支了基本面，因此2011年至2015持续阴跌，2013年几乎没什么反应。正是这一波上涨，一线城市彻底拉开了与其他城市的房价水平。

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房地产数据

2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。

2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。2020年销售面积取得了正增长，超出了年初多数研究机构的预期，这或许与特殊时期下货币政策有关。

商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%。可以看出，销售额增速远高于销售面积增速，尤其是住宅增速达到了两位数，定性来看，那就是整体房价是上涨了。

在全国数据中，不同地区的楼市销售面积与限售额都有明显分化，东部地区明显好于全国水平，而东北地区甚至双双负增长：

有朋友可能会问，既然你一直认为未来的房地产市场会持续分化，那为什么还要分析全国数据呢?因为全国数据代表了整体市场环境，分化的含义是，在同样的整体环境中，因不同城市基本面的差异，而表现出不同的走势。各城市基本面的差异，涉及人口变化、资金流动、财政收入结构、土地供应、一二手房年度成交情况等多方面因素。

这些因素的数据还没有完全整理完毕，尤其是各地财政预决算还没有公布，经济统计公报也还没披露，因此，下一部分只对一二手房成交及土地供应做分析，待所有数据都公布以后，在以后的文章中，会对各典型城市的基本面再作全面的分析，从而对不同城市2021年的楼市情况作进一步的分析预判。

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几个典型城市一二手房成交情况

本文与以往月度数据不同，以往只看二手房成交情况，因为二手房代表了“楼市的温度”，本文还会涉及新建商品房的销售，以及土地供应情况，这是因为，一手房销售与土地供应，关系到“楼市的供需”。

杭州：2020年二手房成交10.3万套，是仅次于2016、2017年的第三高，其中全年有6个月成交上万套。

二手房市场的热度，同样体现在了一路走低的新房中签率上，以下是位于滨江的御宾府今年几次开盘的中签率，杭州新房摇号难度可见一斑。

其实，也不用抱怨中签率太低，我多次说过，按照2020年二手房的成交量和市场热度，如果新房还是与以前一样，没有限价，可能房价已经有了一波相当可观的涨幅了。现在价格是没法涨，但是市场的影响并没有消失，体现在了低中签率上而已。2021年，杭州楼市应该会延续，

因此，任何时候研究了解市场都是有意义的，踏准市场的节奏仍然很重要，试想一下，要么接受已经大幅上涨的房价呢，要么接受屡摇不中的概率，甘蔗没有两头甜。

2020年杭州新建商品房成交15.2万套，住宅用地土地出让金为2100亿，规划建筑面积为1593万平米，粗略按照100平米每套估算，住宅新增供应约为15万套，可见，虽然销售量很高，但供应量也很充足，杭州从总量上看供需矛盾不大，高端改善型住宅有结构性矛盾。

北京：2020年二手房成交16.6万套，其中12月更是超过了2万套，创近年新高。从图中可见，北京的成交量已经明显高于前两年，北京的买入时机，我也多次文中提醒了，在深圳、上海相继成交量上升，二手房价格经过一轮上涨之后，市场轮动之下，北京的成交已然活跃了起来，量在价先，北京的上涨也不会缺席。北京的基本面仍然优质，是全国唯二的超级城市，这是市场轮动的逻辑。

北京2020年成交了4.9万套新房，为近5年新高，土地供应方面，宅地出让金1737亿，住宅用地规划建筑面积为602.8万平米，月6万套住宅供应，也基本与往年供应相匹配。

上海：2020年上海楼市非常热，先是学区房带动，之后是进入普涨行情，尤其下半年，月成交额逐步突破新高，12月达到了3.9万套，全年二手房成交了29.4万套。据上海媒体，上海目前二手房挂牌量仅约4万套，按照下半年的成交量，也就一个多月即可消化完毕，因此，上海房东目前惜售严重，据说现在已经不是买哪套房子价格合适的问题，能够找到肯收定金的房东已是不易。2021年，上海楼市热度估计还会持续一段时间，如果过热，也许会出台更加严格的调控措施。

2020年，上海新房成交7.9万套，2019年土地供应的宅地规划建筑面积约为610万平米，2020年上海加大了土地供应，土地出让金全国第一，规划建筑面积约为900万平米，较2019年有50%的增加，或许可以缓解一下供需矛盾。

深圳：在2020年楼市上涨中，深圳又是带头大哥，为什么总是深圳呢?原因就是深圳的供需矛盾太突出了，根据2019年深圳统计公报，常住人口1343.8万，新增人口41.2万，户籍人口494.78万，也就是说户籍人口仅占常住人口的37%!

我国的户籍政策大体接近，除了京沪以外，基本是有房子就可以落户，那么深圳近900万无户籍人口中，可以认为相当大的比重是没有自己的房子的，深圳的住房问题非常突出。因此深圳楼市的神经最为敏感，这是每次楼市起来，都是从深圳开始的原因，详细分析放在以后。

深圳全年成交二手房9.5万套，这是7月份出台严厉调控政策，月成交大幅降低的情况下的数据，由于深圳情况太过于特殊，我预计接下来二手房成交量还会逐渐恢复，不太可能因为调控就一蹶不振。

从年度数据来看，即使在严厉调控政策下，也几乎创下了5年来新高，由于深圳的楼市在2015年率先启动，因此2016年时成交量已经不是高点，这一点也要注意。

2020年，深圳新房成交4.5万套，为近5年来的新高。2020年，土地出让约800亿，宅地规划建筑面积537万平米，较前几年也有较大幅的的增加。

广州：2020年，广州的楼市也很活跃，全年二手房成交13万套，进入下半年后，成交量稳定在1.4万套左右。从近几年来看，

从近几年来看，也超过了前两年，但与2016、2017年还有不小的差距。

新建住宅方面，全年成交超过了10万套，超过了过去三年水平，月度成交量更是连续增加：

南京：2020年二手房成交11.6万套，明显高于前两年，

新房成交8.6万套，创过去四年来的新高，2020年宅地规划建筑面积1727万平米，供应量相对新房成交量来说比较大，是这几个城市中供应最为充分的，未来2年上涨动力应该没有那么大。

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GDP、居民收入与房价

根据统计局数据，2020年，我国全年经济增长2.3%，国内生产总值达到了101.6万亿元人民币，历史上首次突破100万亿。按照目前测算的年平均汇率折算，2020年我国国内生产总值达到14.7万亿美元左右，稳居世界第二，占世界经济的比重预计达到17%左右。2020年，人均国内生产总值连续两年超过1万美元。

受疫情影响，我国今年2.3%的增速是主流经济体中唯一取得正增长的国家，这个速度显然不是我国经济的潜在增速，第4季度，单季度增速6.5%，更能代表我国经济的潜在增长速度。因此，虽然增速逐步下降，高层也认为我国从高速增长阶段进入高质量发展阶段，根据日韩经验，高增长阶段结束后，我国经济仍将在五至十年内维持中速增长，这一点应该抱有信心。

2020年，全国居民人均可支配收入32189元，比上年名义增长4.7%。其中，城镇居民人均可支配收入43834元，增长(以下如无特别说明，均为同比名义增速)3.5%。

2010年城镇居民人均可支配收入为19109元，2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍。扣除价格因素后，2011年—2020年全国居民人均可支配收入年均实际增长7.2%，十年累计实际增长100.8%，即全国居民人均可支配收入比2010年增加了一倍。居民收入增长与经济增长基本同步，下面我们看一下GDP、居民可支配收入及新建商品房价格三者增速的复合曲线，虽然短时间内房价可能上涨远高于收入，但长周期观察，房价增速也基本与收入、经济增长相匹配，

基于对我国社会经济发展阶段的认识，我们仍然看好国家发展潜力，GDP仍将保持中速发展，收入，房价，也基本会保持相近的增长速度，在未来五至十年内，房地产投资或许不是收益率很高的领域，但仍然是最具有确定性的选择。由于我国不断的房地产调控，实际上，在城镇化率达到70%之前，不必过度担忧房价泡沫的问题。

虽然发展中也会遇到各种各样的问题，比如普遍认为的房价过高问题，但是相比几十年前，对于居民而言，财富增长了当然是好事，对于国家来说，担心房价过度上涨，主要是担心债务快速膨胀而不可持续，实际上，我国居民债务水平只有60%，横向比较，并不高。再就是会带来房地产吸附了过量的资源，影响其他产业的发展，而财富增长过程中，居民内部也会会扩大财富差距，进而影响社会的活力与竞争力。实际上房地产供应还是房价，长期看还是大体与经济发展相匹配的。

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